1. 기초사실

원고 임대인은 2021. 12.경 아파트를 보증금 5,000만 원, 월 차임 150만 원으로 임대했습니다. 계약서상 임차인은 피고 1 명의자였으나, 실제 계약 체결과 점유·사용은 피고 2 실점유자가 담당했습니다. 임대차 개시일 이후 약 20개월간 차임이 전혀 지급되지 않았고, 관리비 역시 수개월 연체되었습니다.

2. 사건의 쟁점

첫째, 2기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대차 해지의 적법성입니다. 둘째, 명의 임차인과 실점유자가 다른 경우 인도·퇴거 및 금전채무의 귀속 주체입니다. 셋째, 해지 이후 점유에 대한 월세 상당 부당이득의 범위입니다.

3. 우리 법무법인의 소송전략

첫째, 차임·관리비 연체 내역을 특정하여 「민법」 제640조에 따른 해지 사유를 명확히 했습니다. 둘째, 집행 공백을 방지하기 위해 명의 임차인(간접점유자)과 실점유자(직접점유자)를 함께 상대로 주위적 청구를 구성하고, 예비적 청구로 책임 전환 가능성을 차단했습니다. 셋째, 해지 통지의 도달과 확인 정황을 입증하여 계약 종료 시점을 특정하고, 이후 점유에 대한 부당이득 산정을 월 차임 상당액으로 정리했습니다.

4. 선고 결과

법원은 임대차 해지가 적법하다고 보아 피고들에 대해 부동산 인도·퇴거를 명하고, 미납 차임·관리비를 보증금에서 공제한 잔액 약 3,133만 원과 지연손해금의 지급을 인용했습니다. 또한 해지일 다음날부터 인도 완료일까지 월 150만 원의 비율로 계산한 부당이득금 지급을 공동으로 명했으며, 가집행을 허용했습니다.

5. 판결의 의의

본 판결은 장기 무납 사례에서 해지의 적법성과 장래 부당이득 산정 기준을 분명히 하고, 명의자·실점유자 분리 상황에서도 인도·퇴거 집행을 실효적으로 담보한 실무적 선례입니다. 승소