최근 대법원은 분양계약에서
'매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우' 계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우,
시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다고 판단하였습니다
(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결).
대상 판결은 약정해제 조항의 문언을 엄격하게 해석하고, 수분양자의 약정해제권 행사 요건을 명확히 했다는 점에서 실무상 중요한 의의를 가집니다.
I. 사안의 개요
원고들은 피고 1, 2와 사이에 오피스텔 분양계약을 체결하였는데,
계약서에는
"매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 '매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우' 본 계약을 해제할 수 있다"고 명시되어 있었습니다.
이후 매도인인 피고 1이 시정명령을 받자, 원고들은 이를 근거로 분양계약을 해제하고 원상회복 등을 청구하였습니다.
원심은 시정명령의 위반사항이 계약의 목적 달성을 어렵게 하거나, 위반 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로
중대한 것이어야 해제할 수 있다고 판단하였고, 이 사건 시정명령은 경미하므로 해제 불가하다고 판단했습니다.
II. 대법원의 판단
1. 약정해제 조항의 해석방법
대법원은 "계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우,
그 효력은 약정된 내용에 의해 결정된다"고 판시하였습니다.
또한 "당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는
계약체결의 목적, 조항 설정 경위, 문언 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 한다"고 판단했습니다.
2. 특유한 해제사유의 해석
대법원은 계약에서 특정한 해제사유를 정한 경우,
그 해제조항이 일반적인 채무불이행이 아닌 특유한 사정을 반영한 것이라면,
해석에 있어 당사자의 의사를 충분히 고려해야 한다고 보았습니다.
3. 문언의 엄격한 해석
약정해제 조항이 서면으로 작성되었고
문언의 의미가 명확하다면, 특별한 사정 없는 한 문언 그대로 해석해야 하며,
문언과 다른 해석으로 당사자 관계에 중대한 영향을 주는 경우에는
더욱 엄격하게 문언을 해석해야 한다고 판단하였습니다.
4. 시정명령만으로 해제 가능
이 사건 조항은
'시정명령을 받은 경우'를 명시적 해제사유로 규정하고 있으므로,
그 위반사항이 반드시 중대한 위반일 필요는 없다고 판시하였습니다.
III. 판결의 시사점
이 판결은 약정해제 조항의 해석에 있어
문언에 충실해야 한다는 원칙을 강조하였습니다.
기존 실무에서 '중대한 위반' 여부가 종종 문제 되었던 것과 달리, 본 판결은 명확한 문언이 있을 경우
추가 요건을 붙이지 않아야 한다는 입장을 명확히 하였습니다.
또한, 분양계약과 같은 표준화된 계약에서 수분양자 보호를 강화하는 방향으로도 평가됩니다.
IV. 분양계약 약정해제 소송에 대한 법무법인 시완의 전략
분양계약 해제 소송은
계약조항의 해석과 해제권 행사의 적법성이 핵심 쟁점입니다.
첫째, 약정해제 조항의 문언을 면밀히 분석하여 구체적인 해제사유가 명시되어 있는지 확인합니다.
둘째, 시정명령이 있었다는 사실만 입증하면 충분하므로, 시정명령서 등을 통해 이를 명확히 뒷받침합니다.
셋째, 계약체결 당시의 배경과 협상 경위 등도 분석하여 해제 조항의 목적과 당사자 의사를 설명합니다.
넷째, 해제 의사표시는 내용증명 등으로 명확히 하고, 그 도달 여부까지 입증할 수 있도록 증거를 준비합니다.
법무법인 시완은 계약 해제 조항에 관한 법리를 정밀히 적용하여
의뢰인의 권익을 실질적으로 보호합니다.
