선행 가압류·체납처분압류 당시가 법정지상권 판단 기준

최근 대법원은 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류로 이행된 가압류가 있기 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 그 후 강제경매로 인하여 가압류등기나 체납처분압류등기가 말소되는 경우에는, 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다고 판시하였습니다(대법원 2026. 1. 29. 선고 2024다236327 판결). 대상 판결은 선행 가압류나 체납처분압류가 있는 경우 관습법상 법정지상권 성립 여부의 판단 기준 시기를 명확히 했다는 점에서 실무상 중요한 의의를 가집니다.

 

 

I. 사안의 개요

원고는 피고로부터 이 사건 토지를 매수하고 매매예약을 원인으로 한 가등기를 마쳤고, 이후 다른 채권자가 신청한 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.

원고가 이 사건 토지 소유권에 기하여 그 지상의 피고 소유 건물 철거와 토지 인도를 청구하자, 피고가 관습법상 법정지상권이 성립하였다면서 다투었습니다.

원심은 원고 명의의 가등기는 담보가등기이므로 피고는 그 후에 신축한 지상 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득할 수 없다는 원고의 주장에 대하여, 위 가등기는 소유권이전등기청구권의 순위 보전을 위한 것이라는 이유로 배척하고, 원고가 강제경매절차에서 이 사건 토지를 매수함으로써 토지와 지상 건물의 소유자가 달라졌으므로 피고는 관습법상 법정지상권을 취득하였다고 판단하였습니다.

 

 

II. 대법원의 판단

대법원은 "토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다"고 판시하였습니다.

 

나아가 "강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류로 이행된 가압류가 있기 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 그 후 강제경매로 인하여 가압류등기나 체납처분압류등기가 말소되는 경우에는, 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다"고 판단하였습니다.

 

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, "이 사건 토지에 대하여 경매개시결정 이전에 여러 건의 가압류 및 체납처분압류등기가 있었다가 강제경매절차에서 말소되었으므로 원고가 강제경매절차에서 이 사건 토지를 매수한 때가 아니라 가장 앞선 가압류등기가 마쳐진 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다"고 보아, 이와 달리 원고가 이 사건 토지를 매수한 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 따져서 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

 

III. 판결의 시사점

대상 판결의 가장 중요한 의의는 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류로 이행된 가압류가 있기 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 그 후 강제경매로 인하여 가압류등기나 체납처분압류등기가 말소되는 경우, 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다는 새로운 법리를 제시했다는 것입니다.

 

종래 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결은 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때 또는 가압류가 본압류로 이행된 경우 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다고 판시하였으나, 강제경매를 위한 압류나 그 압류로 이행된 가압류가 있기 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 강제경매로 말소되는 경우에 대해서는 명확한 법리를 제시하지 않았습니다.

 

대상 판결은 이러한 법리의 공백을 메우면서, 선행 가압류나 체납처분압류가 있는 경우에도 그 당시를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다고 명확히 함으로써, 관습법상 법정지상권 성립 여부 판단의 기준 시기에 관한 법리를 완성하였습니다. 이는 향후 유사한 사안에서 법원이 관습법상 법정지상권 성립 여부를 판단할 때 중요한 기준이 될 것으로 보입니다.

 

특히 대상 판결은 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 판단하여야 한다는 법리를 제시함으로써, 선행 가압류채권자나 체납처분압류채권자의 담보가치에 대한 예측가능성을 보호하였습니다. 만일 강제경매를 위한 압류 당시를 기준으로 판단한다면, 선행 가압류채권자나 체납처분압류채권자는 가압류나 체납처분압류 당시 예상했던 담보가치와 다른 담보가치를 가진 부동산을 취득하게 되는 예상하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문입니다.

 

IV. 관습법상 법정지상권 분쟁에 대한 법무법인 시완의 전략

관습법상 법정지상권 분쟁은 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 판단하는 기준 시기 확정, 선행 가압류나 체납처분압류의 존재 여부 확인, 압류의 효력 발생 시기 검토가 핵심 쟁점입니다. 법무법인 시완은 다음과 같은 전략을 제시합니다.

 

첫째, 선행 가압류나 체납처분압류의 존재 여부를 철저히 확인합니다. 대상 판결이 명확히 한 바와 같이 강제경매를 위한 압류나 그 압류로 이행된 가압류가 있기 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 강제경매로 말소되는 경우에는 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 하므로, 등기부등본, 경매기록 등을 면밀히 검토하여 선행 가압류나 체납처분압류의 존재 여부를 철저히 확인합니다.

 

둘째, 가장 앞선 가압류나 체납처분압류 당시의 소유관계를 정밀하게 분석합니다. 대상 판결은 가장 앞선 가압류등기가 마쳐진 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다고 판시하였으므로, 가장 앞선 가압류나 체납처분압류 당시의 토지 및 건물 소유자, 건물의 존재 여부 등을 정밀하게 분석하여 관습법상 법정지상권 성립 여부를 정확히 판단합니다.

 

셋째, 선행 가압류나 체납처분압류의 효력 발생 시기를 구체적으로 검토합니다. 대상 판결은 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 판단하여야 한다고 판시하였으므로, 가압류결정 송달 시기, 가압류등기 경료 시기, 체납처분압류 통지 시기 등을 구체적으로 검토하여 선행 가압류나 체납처분압류의 효력 발생 시기를 정확히 확정합니다.

 

넷째, 담보가치에 대한 예측가능성 보호 법리를 적극적으로 주장합니다. 대상 판결은 선행 가압류채권자나 체납처분압류채권자의 담보가치에 대한 예측가능성을 보호하기 위해 선행 가압류나 체납처분압류 당시를 기준으로 판단하여야 한다는 법리를 제시하였으므로, 선행 가압류채권자나 체납처분압류채권자가 가압류나 체납처분압류 당시 예상했던 담보가치를 구체적으로 주장하여 관습법상 법정지상권 성립 여부를 유리하게 판단받을 수 있도록 합니다.

 

관습법상 법정지상권 분쟁은 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 판단하는 기준 시기 확정, 선행 가압류나 체납처분압류의 존재 여부 확인, 압류의 효력 발생 시기 검토 등 복잡한 법률 쟁점이 얽혀 있는 전문적 영역입니다. 법무법인 시완은 대법원 판례의 취지를 정확히 이해하고, 선행 가압류나 체납처분압류가 있는 경우 관습법상 법정지상권 성립 여부의 판단 기준 시기를 정밀하게 분석하여 의뢰인의 권익을 보호합니다.