설명

Q.) 지역주택조합 A는 2017. 1. 25. B회사와의 사이에 조합사업에 대한 업무자문 및 지원 등을 목적으로 하는 1차 PM용역계약(용역대금 3억 3,000만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였고, 그 무렵 이에 대한 A의 총회의결이 이루어졌습니다. 그런데 A는 2019. 4. 16. B회사와 1차 PM용역계약의 용역기간을 연장하는 등의 내용으로 이 사건 용역계약(용역대금 21억 2,300만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였고, 이에 대하여는 A의 총회의결이 이루어지지 않았습니다.

총회의결 없이 지역주택조합과의 사이에 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결한 상대방은, 계약이 유효함을 주장할 수 있을까요?

A.) 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 경우, 상대방은 계약이 유효함을 주장할 수 없습니다.

주택규약에는 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차가 포함되어야 하는데(주택법 제11조 제1항, 주택법 시행령 제20조 제2항 제9호), 그럼에도 불구하고 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결”은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 합니다(주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호).

대법원은 「주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있고, A가 A의 총회의결을 거쳐 B회사와 체결한 1차 PM용역계약과 비교하여 용역대금이 약 18억 원이나 증가되는 내용이 포함된 이 사건 용역계약을 체결하는 행위는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당한다고 봄이 타당하므로, B회사로서는 이 사건 용역계약을 체결하기 전에 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 A의 총회의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었음에도 이를 게을리한 것으로 볼 수 있다.」라고 하면서, 이 사건 용역계약 체결 당시 A가 총회의결을 거쳤는지, B회사가 A의 총회의결 존부를 확인하였는지 혹은 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 B회사에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리하여야 한다고 판단하였습니다.(대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212)

그러므로 총회의결 없이 조합원에게 부담이 될 계약을 체결한 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없으므로, 지역주택조합과의 계약 체결시 주의하여야 하겠습니다.