설명

Q.) 甲(1인)은 당초 사업구역 내 집합건물 중 13세대를 소유하였으나, B의 조합설립인가 후 A 등 수인에게 그중 12세대의 소유권을 양도하였습니다. 이에 분양신청기간 만료일 기준으로 甲, A를 포함한 수인이 이를 소유하게 되었습니다. 이러한 경우 각자에게 단독분양대상자격이 주어질까요?

A) 甲, A 등 수인 각자에게는 단독분양대상자격이 없고, 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지게 됩니다.

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’를 각 규정하고 있고, 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호는 관리처분계획의 내용에 관하여, “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라고 규정하고 있습니다.

대법원은 「구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되었다. 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한하였으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다. 이에 2009. 2. 6. 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.」라고 하면서, 「이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.」라고 판시하였습니다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결).

조합설립인가 이후 다물권자로부터 부동산을 양수한 자 뿐만 아니라 다물권자조차 각자에게는 단독분양대상자격이 주어지지 않고, 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위만을 가지게 되므로, 조합설립인가 이후 사업구역 내 부동산을 거래함에 있어 주의하여야 하겠습니다.