설명

Q.) 구 주택공급규칙에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지하여 그 주택의 새로운 입주자로 선정된, 즉 입주 전 해지 세대 입주자인 원고가, 본인이 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순 입주자에 해당함을 전제로 우선 분양전환 대상자임을 주장할 수 있을까요?

A.) 원고는 법령에 따른 선착순 입주자가 아니므로, 우선 분양전환 대상자로 볼 수 없습니다.

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있습니다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 ‘구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미합니다.

구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라고 한다) 제10조 제6항은 “사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 같은 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택 등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있습니다.

대법원은, 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미한다고 판시하였습니다.

그리고 이 사건 임대주택이 우선 분양전환 조건을 충족하여 임차인을 상대로 우선 분양전환이 진행되는데, 임대사업자인 피고가 공공건설임대주택 임차인인 원고에게, 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자가 아니라고 통보하자, 원고는 자신이 선착순 입주자에 해당하므로 (입주 당시가 아닌) 우선 분양전환 당시에만 무주택자이면 우선 분양전환 요건을 충족한다고 주장한 사안에 대하여, 원심은 원고와 같은 입주 전 해지 세대 입주자의 경우에도 구 주택공급규칙 제10조 제6항의 선착순 입주자로 보아야 한다고 판단하였으나, 대법원은 “구 주택공급규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람(입주 전 해지 세대 입주자)은 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로, 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다.”고 판단하였습니다.