1.기초사실

피고는 2010년경부터 문제의 상가 1층을 임차하여 영업해 왔고, 임대인 지위는 종전 소유자의 사망으로 원고에게 승계되었습니다. 임대차계약에는 임대인의 사전 동의 없는 용도변경 및 구조변경을 금지하는 조항이 명시되어 있었습니다. 그럼에도 피고는 2018년경 임대인의 동의 없이 목조 다락 구조물을 설치하였고, 원고는 내용증명으로 시정을 요구하였으나 피고는 이를 이행하지 않았습니다. 

2.사건의 쟁점 

첫째, 피고가 설치한 다락방이 단순 집기 설치를 넘어 계약상 금지된 ‘구조변경’에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 위와 같은 계약 위반을 이유로 한 임대인의 계약 해지 및 명도 청구가 권리남용 또는 신의칙 위반에 해당하는지 여부였습니다. 

3.우리 법무법인의 소송전략 

첫째, 다락 구조물이 천장 높이를 이용하여 별도의 사용 공간을 창출한 것으로서 건물의 안전·관리와 직결되는 구조변경임을 사진, 계약 조항 해석을 통해 부각했습니다. 

둘째, 「민법」 제623조, 제654조의 취지에 따라 임차인은 목적물의 현상을 변경하지 않을 의무가 있고, 이를 위반한 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 있음을 전제로 논증했습니다. 

셋째, 임대료 인상 분쟁과 무관하게 계약 위반이라는 객관적 사유가 존재하므로, 해지 및 명도 청구가 사회상규에 반하는 권리남용에 해당하지 않음을 판례 법리에 따라 설득했습니다. 

4.선고 결과 

법원은 “임대인의 동의 없이 설치된 다락 구조물은 임대차계약에서 금지하는 구조변경에 해당하고, 시정 요구에도 불응한 이상 임대인의 해지 의사표시는 적법하다”고 판단하여 원고의 건물명도 청구를 인용하였습니다. 아울러 “임대차계약 위반을 이유로 한 해지 및 명도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다”고 판시하였습니다. 

5. 판결의 의의 

이 판결은 상가임대차에서 임차인이 설치한 소규모 구조물이라 하더라도 계약상 구조변경 금지 조항에 위반될 수 있음을 명확히 하였고, 임대인의 정당한 계약 해지·명도 청구가 임대료 분쟁과 결부되었다는 사정만으로 곧바로 권리남용이 되지 않음을 확인한 사례로서 실무상 중요한 시사점을 갖습니다. 승소