1. 기초사실

2005. 8. 22. 체결된 매매계약에 따라 소재 토지 지분(총 2,369㎡ 중 일부)에 관하여 매수인들은 계약금·중도금 합계 1억 6,300만 원을 지급하였고, 잔금 1억 8,700만 원은 지급기일 유예 후 매도인 명의 담보대출로 충당하기로 합의하였습니다. 이후 매수인 측은 지분비율에 따른 이자 부담을 이행하였고, 2014년경 채무자 변경을 통해 이자 직접 부담을 재확인하였습니다.

2. 사건의 쟁점

첫째, 담보대출 실행이 잔금 지급을 대체하는 합의로 인정되는지 여부. 둘째, 이자 납입 의무의 법적 성격과 불이행이 계약해제 사유에 해당하는지 여부. 셋째, 제3자 매각 시도 및 경매 결과가 매수인의 귀책으로 인한 이행불능인지 여부였습니다. 

3. 우리 법무법인의 소송전략

첫째, 잔금 유예·대출 대체에 관한 명시적·묵시적 합의의 존재를 거래 경과, 이자 약정, 채무자 변경 합의로 입증했습니다. 둘째, 이자 납입은 잔금 대체 합의의 부수의무로서 개별 불이행이 곧바로 계약해제 사유가 될 수 없음을 신의성실의 원칙과 계약해석 법리로 논증했습니다. 셋째, 제3자 매각 및 경매는 다수 이해관계가 얽힌 사후 사정으로, 잔금 미지급과의 상당인과관계가 단절됨을 지적하여 반소 손해배상·구상권 청구의 기초를 흔들었습니다. 

4. 선고 결과

법원은 “당사자 사이에 담보대출 실행으로 잔금 지급을 갈음하기로 한 합의가 인정되고, 이후 채무자 변경 및 이자 부담 합의는 이를 전제로 한 이행 과정”이라고 판시하여 원고의 소유권이전등기 청구를 인용하였습니다. 반면 피고의 반소 중 계약해제 및 손해배상, 구상권 청구는 인과관계 및 귀책사유가 부족하다는 이유로 대부분 기각되었습니다. 

5. 판결의 의의

본 판결은 장기간에 걸친 부동산 거래에서 잔금 대체 합의의 인정 기준과 부수의무 불이행의 해제 한계를 명확히 하였습니다. 형식적 자금 흐름이 아닌 실질적 합의와 이행 경과를 중시함으로써, 복합 금융관계가 결합된 매매 분쟁에서 계약 안정성과 예측가능성을 제고한 실무상 시사점이 큽니다. 승소