1. 기초사실

원고는 제주시​ 소재 상가를 보증금 12,000,000원, 임대기간 2019. 5. 28.부터 2023. 5. 27.까지 임차하였습니다. 임대차 종료시 피고 임대인은 계약서 특약을 근거로 이전 임차인이 설치한 인테리어 철거비 1,800,000원을 보증금에서 공제하였고, 원고는 미지급 보증금 반환을 청구하였습니다.

2. 사건의 쟁점

이 사건의 핵심은 특약에 기재된 “인테리어 이전 최초의 상태로 원상복구”라는 문구가, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무를 원고에게 부담시키는지 여부였습니다.

3. 우리 법무법인의 소송전략

첫째, 임차인의 원상복구 의무는 특별한 약정이 없는 한 임차 목적물을 인도받은 상태를 기준으로 한다는 대법원 확립 법리를 제시했습니다(대법원 1990. 10. 23. 선고 90다카12035 판결). 둘째, 문제된 특약은 기준 시점과 범위가 불명확하여 이전 임차인의 인테리어를 특정하거나 그 비용 부담을 명시적으로 합의한 조항으로 볼 수 없음을 문언과 계약 체계에 따라 논증했습니다. 셋째, 통상 범위를 넘어선 원상복구 의무를 주장하는 임대인이 그에 대한 명확한 합의와 임차인의 인식까지 입증해야 한다는 점을 강조했습니다.

4. 선고 결과

1심 법원은 “특약 문구만으로는 기존 임차인이 설치한 인테리어까지 원상복구 범위에 포함된다고 보기 어렵다”고 판단하여 원고 청구를 인용하고, 피고에게 보증금 1,800,000원 및 2023. 5. 28.부터 2023. 8. 24.까지 연 6%, 그 다음 날부터 완제일까지 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다. 항소심 역시 민사소송법 제420조에 따라 1심 이유를 그대로 인용하면서, “임차인은 임차하였을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다”(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)고 판시하며 항소를 기각했습니다.

5. 판결의 의의

본 판결은 원상복구 특약이 통상 범위를 넘어설 경우 그 내용이 구체적·명확해야 함을 재확인했습니다. 임대차 실무에서 모호한 ‘최초 상태’ 문구만으로는 이전 임차인의 인테리어 철거 비용을 임차인에게 전가할 수 없다는 점을 분명히 하여, 임차인의 예측 가능성과 계약 안정성을 제고한 사례입니다. 승소