1. 기초사실

피고(임대인)는 소외 공유자와 상가건물을 공동으로 소유하며 임대사업을 영위하던 중, 공유자 간 분쟁이 발생하여 관련 소송이 진행되었습니다. 이 과정에서 공유자는 피고의 동의 없이 단독으로 원고(임차인)와 일부 점포에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 피고와 공유자와의 분쟁은 화해권고결정으로 종결되며 피고가 건물의 단독 소유권을 취득하였고, 임대차 종료 후 원고는 피고를 상대로 보증금 300만 원의 반환을 청구했습니다.

2. 사건의 쟁점

이 사건의 쟁점은 첫째, 공동소유자 1인이 단독으로 체결한 임대차계약의 효력이 다른 공유자 및 이후의 단독 소유자에게 승계되는지 여부, 둘째, 임차인이 소유권 양수인에게 임대차의 효력을 주장하기 위한 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항력 요건을 갖추었는지 여부였습니다.

3. 우리 법무법인의 소송전략

우리 법무법인은 공유물의 임대가 「민법」 제265조의 관리행위에 해당하여 공유자 과반수의 동의를 요함을 전제로, 피고의 동의 없는 임대차계약은 피고에게 효력이 없다는 점을 분명히 했습니다. 나아가 설령 임대차관계의 존부를 논외로 하더라도, 임차인이 건물 인도 외에 사업자등록 신청을 했음을 입증하지 못한 이상 대항력이 발생할 수 없고, 그 결과 소유권을 취득한 피고에게 임대인 지위가 승계될 수 없다는 법리를 중심으로 방어 논리를 구축했습니다.

4. 선고 결과

법원은 원고가 상가건물 임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 갖추었음을 인정할 증거가 없다고 명시하며, 피고가 기존 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 임차보증금 반환 청구를 전부 기각하고, 소송비용 역시 원고 부담으로 정했습니다.

5. 판결의 의의

본 판결은 공동소유 부동산에서 체결된 임대차라 하더라도, 대항력은 소유권 변동과 무관하게 엄격히 요구되는 요건임을 재확인한 사례입니다. 특히 임대차 종료 후 새로운 소유자를 상대로 한 보증금 반환 청구에서, 피고 측이 부담해야 할 책임의 한계를 명확히 했다는 점에서 실무상 중요한 시사점을 갖습니다. 승소