1. 기초사실

피고는 토지 및 숙박시설 등 부동산을 원고에게 총 매매대금 약 9억 원으로 매도하기로 약정하였습니다. 계약 이후 대출금 증액, 분할 지급, 특약사항 및 각서 작성 등으로 잔금 산정이 복잡해졌고, 원고는 잔금을 모두 지급하였다고 주장하며 소유권 이전 등기를 청구하였습니다. 반면 피고는 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 통지하고 부동산 인도 및 부당이득 반환을 구하는 반소를 제기하였습니다.

2. 사건의 쟁점 

이 사건의 핵심 쟁점은 첫째, 계약서 하단에 기재된 특약사항과 사후 작성된 각서의 법적 효력, 둘째, 이를 반영한 실제 미지급 잔금의 범위, 셋째, 피고의 계약 해제 통지가 적법한 최고에 해당하는지 여부였습니다.

3.우리 법무법인의 소송전략

첫째, 특약사항이 피고의 자필로 작성되었다는 점과 ‘완불’이라는 문언의 의미를 중심으로, 당시 당사자 사이에 잔금이 특정 금액으로 확정되었음을 전제로 한 합의였다는 점을 다투었습니다.

둘째, 각서의 문언과 필적 감정 결과를 근거로, 일부 잔금에 대한 면제 의사만이 존재할 뿐 매매대금 전부를 포기한 것은 아니라는 점을 명확히 하였습니다.

셋째, 잔금 산정과 관련된 회계장부의 신빙성을 구체적 지급 내역과 대조하여 검토하도록 유도하고, 과다한 금액을 전제로 한 해제 통지가 「민법」상 허용되지 않는다는 과다 최고 법리를 적극적으로 주장하였습니다.

4. 선고결과

법원은 특약사항과 각서를 종합하여 원고가 추가로 지급해야 할 잔금이 약 7,000만 원 남아 있다고 판단하였습니다. 이에 따라 잔금 전액 지급을 전제로 한 원고의 소유권 이전 등기 청구는 기각되었습니다. 동시에 피고가 실제 채무액을 현저히 초과하는 금액을 최고하며 계약 해제를 통지한 점을 들어, 이는 부적법한 과다 최고에 해당하여 계약 해제의 효력은 발생하지 않는다고 판시하였습니다.

5.판결의 의의

본 판결은 부동산 매매 분쟁에서 특약사항·각서와 같은 비정형 문서의 효력을 실질적으로 해석하는 기준을 제시함과 동시에, 채권자가 과도한 금액을 전제로 계약 해제를 주장하는 경우 그 효력이 부정될 수 있음을 명확히 하였습니다. 결과적으로 피고는 부당한 소유권 이전을 방어하고, 과도한 반환 책임이나 인도 의무를 부담하지 않게 되었으며, 이는 실무상 매매대금 분쟁에서 중요한 시사점을 갖는 성공사례입니다.