임대사업자, 임차인의 주거 외 용도 사용 인식 시 취득세 추징 대상

최근 대법원은 임대사업자가 오피스텔을 임대할 목적으로 분양받아 취득세를 감면받았으나, 임차인이 주거 목적이 아닌 미신고 숙박업을 영위한다는 사실을 알면서도 임대한 경우, 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 '임대 외의 용도로 사용한 경우'에 해당하여 감면된 취득세를 추징할 수 있다고 판단하였습니다(대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결). 대상 판결은 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우 임대사업자 자신의 행위로 평가할 수 있다는 점을 명확히 했다는 점에서 실무상 중요한 의의를 가집니다.

I. 사안의 개요

임대사업자인 원고가 오피스텔을 임대할 목적으로 최초 분양받아 구 지방세특례제한법(2020. 8. 12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항 제1호에 따라 취득세 등을 감면받았습니다.

그러나 피고는 원고가 위 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하였다고 보아 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호에 따라 감면된 취득세 등을 추징하였습니다.

원심은 원고가 임차인들이 주거 목적으로 위 오피스텔을 임차하지 않고 실제로는 미신고 숙박업을 영위한다는 사실을 알면서도 위 오피스텔을 임대한 이상, 이는 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 '임대목적물을 임대 외의 용도로 사용한 경우'에 해당한다고 보아, 이를 전제로 한 취득세 등 부과처분이 적법하다고 판단하였습니다.

II. 대법원의 판단

1. 취득세 감면의 적용범위

대법원은 "구 지방세특례제한법 제31조 제2항 본문은 '임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다'고 규정하고, 제1호는 '전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다'고 규정하고 있다"고 판시하였습니다.

나아가 "구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호는 '제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다'고 규정하고 있다"고 판단하였습니다.

2. 취득세 감면의 입법 취지

대법원은 "구 지방세특례제한법 제31조 제2항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하고자 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서 조세형평 등을 고려하여 위와 같이 감면대상의 범위를 제한하고 있다"고 판시하였습니다.

나아가 "구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 의한 취득세 감면은 임대주택이 실제 주거용으로 임대된 경우에 한하여 적용된다고 해석함이 타당하고, 이와 달리 임대주택을 주거용이 아닌 다른 용도로 임대하는 경우에까지 그 혜택을 부여하고자 하는 것으로 볼 수 없다"고 판단하였습니다.

3. 추징 대상 행위의 주체

대법원은 "구 지방세특례제한법 제31조 제2항, 제3항 제1호의 내용과 체계 및 취지 등과 함께, 구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 따른 취득세 감면 및 제3항 제1호에 따른 감면된 취득세의 추징 대상이 '임대사업자'임이 분명한 점을 종합적으로 고려하면, 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 행위 주체에 대해 법문에서 별도로 명시하고 있지는 않으나, 위 조항에 따라 감면된 취득세의 추징 대상이 되는 행위는 원칙적으로 임대사업자의 행위로 한정된다고 보아야 한다"고 판시하였습니다.

4. 임대사업자의 인식과 용인

대법원은 "임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 또는 준주택 중 오피스텔을 분양받았음에도 그 임대의무기간 내에 이를 주거용으로 사용하지 아니할 자와 상호 결탁한 때는 물론 그러한 사정을 알면서도 임대한 경우 등과 같이 임대사업자가 스스로 주거를 위한 임대 외의 용도로 사용한 것과 마찬가지로 볼 수 있는 경우에는 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 사유에 해당한다고 봄이 타당하다"고 판단하였습니다.

나아가 "이러한 경우 임대주택을 주거 외의 용도로 사용한 행위의 직접적인 주체가 임차인일지라도, 해당 임대주택이 임차인에 의해 주거용으로 사용되지 아니할 것을 임대사업자가 인식하면서 용인한 이상, 해당 임대주택이 주거 외의 용도로 사용된 것에는 임대사업자에게도 책임이 있을뿐더러, 이는 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호가 적용되는 국면에서는 임대사업자 자신의 행위로 말미암은 것으로 평가할 수 있기 때문이다"고 판시하였습니다.

III. 판결의 시사점

대상 판결의 가장 중요한 의의는 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우, 임대주택을 주거 외의 용도로 사용한 행위의 직접적인 주체가 임차인일지라도 임대사업자 자신의 행위로 평가할 수 있다는 점을 명확히 했다는 것입니다. 종래 실무에서는 임차인이 주거 외 용도로 사용한 경우 임대사업자에게 취득세 추징 책임을 물을 수 있는지에 대한 논란이 있었으나, 대상 판결은 임대사업자의 인식과 용인을 기준으로 이를 명확히 하였습니다.

특히 대상 판결은 구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 의한 취득세 감면은 임대주택이 실제 주거용으로 임대된 경우에 한하여 적용된다고 해석함으로써, 임대주택을 주거용이 아닌 다른 용도로 임대하는 경우에는 그 혜택을 부여할 수 없다는 점을 명확히 하였습니다. 이는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법 취지를 실질적으로 달성하는 데 기여할 것으로 평가됩니다.

또한 대상 판결은 감면된 취득세의 추징 대상이 되는 행위는 원칙적으로 임대사업자의 행위로 한정되지만, 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우에는 임대사업자 자신의 행위로 평가할 수 있다고 판단함으로써, 임대사업자의 책임 범위를 합리적으로 확정하였습니다. 이는 향후 유사한 사안에서 법원이 임대사업자의 책임 여부를 판단할 때 중요한 기준이 될 것으로 보입니다,

IV. 임대사업자 취득세 추징 분쟁에 대한 법무법인 시완의 전략

임대사업자 취득세 추징 분쟁은 임차인의 주거 외 용도 사용에 대한 임대사업자의 인식 여부, 임대사업자의 용인 여부, 취득세 감면 요건 충족 여부 검토가 핵심 쟁점입니다. 법무법인 시완은 다음과 같은 전략을 제시합니다.

첫째, 임대사업자의 인식 여부를 정밀하게 분석합니다. 대상 판결이 명확히 한 바와 같이 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우 임대사업자 자신의 행위로 평가할 수 있으므로, 임대차계약서의 용도 기재 내용, 임대사업자의 현장 확인 여부, 임차인과의 협의 내용, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하여 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 실제로 인식하였는지 여부를 정확히 판단합니다.

둘째, 임대사업자의 용인 여부를 구체적으로 검토합니다. 대상 판결은 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우 추징 대상이 된다고 판시하였으므로, 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식한 후 이를 시정하기 위한 조치를 취하였는지, 임대차계약을 해지하였는지, 관할 행정청에 신고하였는지 등을 면밀히 검토하여 임대사업자의 용인 여부를 정확히 판단합니다.

셋째, 취득세 감면 요건 충족 여부를 정확히 확인합니다. 대상 판결은 구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 의한 취득세 감면은 임대주택이 실제 주거용으로 임대된 경우에 한하여 적용된다고 해석하였으므로, 임대주택의 실제 사용 용도, 임차인의 주거 목적 여부, 임대의무기간 준수 여부 등을 종합적으로 검토하여 취득세 감면 요건을 충족하였는지 여부를 정확히 판단합니다.

넷째, 임대사업자의 선관주의의무 이행을 적극적으로 주장합니다. 대상 판결은 임대사업자가 임차인의 주거 외 용도 사용을 인식하면서 용인한 경우 추징 대상이 된다고 판시하였으므로, 임대사업자가 임대차계약 체결 시 임차인의 주거 목적을 확인하였는지, 임대 기간 중 정기적으로 현장을 확인하였는지, 임차인의 주거 외 용도 사용을 발견한 후 즉시 시정 조치를 취하였는지 등을 구체적으로 주장하여 임대사업자가 선관주의의무를 이행하였음을 적극적으로 입증합니다.

임대사업자 취득세 추징 분쟁은 임대사업자의 인식과 용인 여부, 취득세 감면 요건 충족 여부, 선관주의의무 이행 여부 등 복잡한 사실관계와 법률 쟁점이 얽혀 있는 전문적 영역입니다. 법무법인 시완은 대법원 판례의 취지를 정확히 이해하고, 임대사업자의 인식과 용인 여부를 정밀하게 분석하여 의뢰인의 권익을 보호합니다.