1. 기초사실

원고 관리용역회사는 분양자 신탁사와 건물관리용역계약을 체결하고 위례 소재 대단지 상가의 관리업무를 수행해 왔다고 주장했습니다. 그러나 2020년경 상가 소유자들이 관리주체를 구성하고 별도의 관리업체를 선정하면서 관리 체계가 전환되었고, 원고는 2020년 2월 및 3월분 용역비를 지급받지 못했다며 상가관리단 및 관리위원회를 상대로 소를 제기했습니다.

2. 사건의 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 첫째, 분양자와 원고 사이의 관리용역계약이 상가관리단 또는 관리위원회에 당연히 승계되는지 여부, 둘째, 관리주체 측의 계약 해지 의사표시가 적법한지 여부, 셋째, 원고가 계약 종료 이후에도 실질적인 상가 관리용역을 제공했는지 여부였습니다.

3. 우리 법무법인의 소송전략

첫째, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 관리단의 성립과 분양자의 관리권한은 구별되며, 분양자와 체결한 계약은 특별한 사정이 없는 한 관리단에 승계되지 않는다는 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다233560 판결의 법리를 전면에 내세웠습니다. 둘째, 관리위원회가 내용증명을 통해 관리업체 교체 및 업무 인계를 명확히 요구함으로써 계약 해지 의사가 적법하게 표시되었고, 해당 계약이 위임계약의 성질을 가지므로 「민법」 제689조에 따라 임의해지가 가능함을 논증했습니다. 셋째, 2020년 1월부터 제3의 관리업체가 상가 관리비 집행, 전산 사용, 인력 배치 등 실질적 관리를 수행해 왔다는 점을 계약서, 지출결의서, 관리비 집행 내역으로 입증하여 원고의 ‘용역 제공’ 주장을 배척했습니다.

4. 선고 결과

법원은 “분양자와 원고 사이의 관리용역계약은 피고들에게 당연히 승계되지 아니한다”고 판시하고, “관리주체의 해지 의사표시에 따라 계약은 적법하게 종료되었으며, 원고가 2020년 2월 및 3월에 실질적인 관리용역을 제공하였다고 보기 어렵다”고 판단하여 원고의 주위적·예비적 청구를 모두 기각했습니다.

5. 판결의 의의

본 판결은 상가 분양 단계에서 체결된 관리용역계약이 관리단에 자동 승계되지 않는다는 법리를 재확인하고, 관리주체의 교체 과정에서 관리업체의 용역비 청구 범위를 엄격히 제한한 사례입니다. 특히 관리 실체가 누구에게 있었는지를 객관적 증거로 판단해야 한다는 기준을 제시함으로써, 향후 상가 관리권 이전 국면에서 발생하는 유사 분쟁에 중요한 실무적 시사점을 제공합니다. 승소