1. 기초사실

원고는 서울 강남구 소재 건물의 임차인으로서, 피고(의뢰인, 공유자 겸 임대인 중 1인)가 공유물분할을 통한 경매절차를 진행하여 임차권이 소멸됨으로써 권리금 회수기회를 상실하였다며, 민법 제623조에 따른 임대인의 사용·수익 상태 유지의무 위반 및 불법행위를 이유로 권리금 상당액인 약 12억 원 상당의 손해배상을 청구하였습니다. 권리금의 가액이 높아 인용될 경우 의뢰인인 피고의 큰 손실이 예상되는 사건이었습니다. 

2. 사건의 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 첫째, 공유자들이 공유물분할을 청구하여 경매가 이루어진 행위가 임대인의 채무불이행 또는 불법행위에 해당하는지, 둘째, 선순위 근저당권이 존재하는 상황에서 체결된 후순위 임대차계약의 임차권이 소멸한 것을 임대인의 귀책사유라고 평가할 수 있는지, 셋째, 감정으로 산정된 권리금 상당액이 실제 손해로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 

3. 우리 법무법인의 소송전략

첫째, 공유물분할청구권은 민법상 당연히 인정되는 권리로서, 그 행사와 경매 진행 자체는 원칙적으로 위법하지 않다는 점을 법리와 판례를 통해 정면으로 부각하였습니다. 특히 유사한 사안의 하급심 판례를 다수 찾아 제시하며 설득력을 높였습니다. 둘째, 선순위 근저당권이 설정된 이후 성립한 원고의 임차권은 경매로 당연히 소멸되는 후순위 임차권에 해당하므로, 임차권 소멸은 법률이 예정한 위험의 현실화일 뿐 피고들의 채무불이행이나 불법행위로 평가될 수 없다는 점을 체계적으로 주장하였습니다. 셋째, 민법 제623조의 사용·수익 상태 유지의무는 목적물의 물리적 하자 제거 및 수선의무에 관한 것이지, 선순위 담보권 말소나 공유물분할청구권 행사 제한까지 포함하지 않는다는 점을 조문 해석과 판례 취지에 따라 설득력 있게 제시하였습니다. 넷째, 원고가 제출한 감정결과는 임대차계약 개시 당시 권리금 지급 사실 자체가 입증되지 않은 상태에서 산정된 것이고, 그 결과 전체를 분석한 뒤 신뢰할 수 없는 지점을 다수 지적하며, 손해 발생 및 인과관계에 관한 입증책임이 원고에게 있다는 점을 집중적으로 부각하였습니다. 

4. 판결의 결과

법원은 “공유물분할에 따른 경매는 적법한 권리행사에 해당하고, 선순위 근저당권 이후 성립한 임차권이 경매로 소멸된 것은 법률상 예정된 결과일 뿐 임대인의 채무불이행이나 불법행위로 볼 수 없다”고 판시하였습니다. 또한 감정에서 산정된 권리금 상당액 역시 그 전제가 되는 권리금 지급 사실이 증명되지 않았다고 보아, 원고의 손해 발생 및 인과관계 주장을 모두 배척하였습니다. 이에 따라 원고의 손해배상청구는 전부 기각되었고, 소송비용 역시 원고 부담으로 정해졌습니다.

5. 판결의 의의

이 판결은 선순위 담보권이 설정된 부동산에서 후순위 임차인이 부담하는 법적 위험의 범위를 명확히 하면서, 공유물분할청구권 및 경매절차의 적법성을 재확인한 사례입니다. 특히 임대인의 사용·수익 상태 유지의무의 한계를 분명히 하여, 임차권 소멸이라는 결과만으로 곧바로 임대인의 책임을 확장할 수 없다는 점을 분명히 하였고, 권리금 손해 주장에 있어서도 그 발생 사실과 인과관계에 대한 엄격한 입증이 필요함을 재차 확인하였습니다. 피고 전부승소